是非、押さえておきたい重要ポイント・盲点
～設計コンサルタント方式の場合～

地域社会支援の取り組みとして、当社受託マンション以外、広く管理組合様にご紹介させていただきます。

「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリット・デメリット

Ａ：設計監理方式

〇メリット

・適正な施工会社を選定できる

コンサルタント会社で作成された工事仕様書をもとに施工会社を募るため、工事金額の適正性を確保しやすくなります。
応募各社から提出される工事見積書に対しては専門家であるコンサルタント会社が精査し、会社状況等を踏まえ比較検討してもらえます。

・第三者としてコンサルタント会社に依頼することで適正な工事の実現が図れる

コンサルタント会社は管理組合様の立場にたって、適正な工事仕様の作成、施工業者の選定補助、工事の監理、などを行いますので、工事の透明性と適正性を確保しつつ進めていけます。
工事期間中においても、施工業者への指導、検査等の監理により、責任施行方式に見られる施工会社の独自の判断による工事品質の低下といった心配が低減します。また、管理組合様の負担も軽減されます。

〇デメリット

・コンサルタント費用が発生する

設計監理方式では、コンサルタント費用が工事費とは別に、およそ工事費用総額の５～10％程度かかります。しかし、その費用に値するだけの利点を備えた業務であることを忘れてはいけません。

・不具合等の責任の所在が明確にならない場合がある

工事後に、不具合、瑕疵が発見された際には、その責任の所在が、設計にあるのか施工にあるのか判断できない場合が想定されます。管理組合様としては、責任の追及が困難な状況になってしまうリスクもあります。

Ｂ：責任施工方式

〇メリット

・一般的に費用を抑えられる

責任施工方式は一括発注のため、コンサルタント費用が発生する設計監理方式に比べて一般的にコンサルタント費用の分だけ単純に費用が抑えられると言われています。
しかし、現状はというと、工事金額の決定は、施工会社の考え方次第といったところでは一定の不安が生じます。
昨今の工事費高騰により各社の裁量により工事費用の値上げが行われていることや、他の施工会社と争わずにすむため、競争原理が生じずに工事費用が割高になってしまうとの見方もあります。このような観点からは、コンサルタント方式においてはコンサルタント会社により適正金額の見極めが図れることも踏まえたいところです。

・責任の所在が明らかになりやすい

竣工後に行われた工事における不具合、及び瑕疵が見つかった時には、責任を問うべき相手先が明確となります。そのため管理組合様の立場から、不具合・瑕疵を発見した際には、迷いが生じずに補修等をお願いできます。

コンサルタント方式では、何らかの瑕疵が発見された際には、設計の瑕疵なのか、工事の瑕疵なのかで言い合いになったり、双方で瑕疵の所在を認めたがらないといった状況が生じる可能性も踏まえておきたいところです。
その瑕疵を管理組合様が立証しなければならないなどといったことになった場合には負担が強いられます。

〇デメリット

・マンションの大規模修繕工事に慣れた、信頼できる施工会社の見極めが困難

工事設計や、工事監理など、第三者の目が入らないため、すべて施工会社の判断に委ねられることとなります。
よって、手抜き工事が心配されます。信頼関係の下でお任せするといったイメージになります。また、マンションといった特異性を踏まえマンションの大規模修繕工事に慣れ、実績を考慮し決定しなければ、工事品質の低下につながり、工事中において管理組合から不安が生じてきます。

・管理組合、管理会社の業務が増える

コンサルタント方式では、施工会社公募から選定の補助、工事中の監理など多くの業務をコンサルタント会社で行っています。
責任施行方式の場合には、これら業務を管理組合で行うことになるるため業務が増えます。
また、専門的分野であることから、実施する業務の内容、結果に信頼性、及び精度が確保できない可能性があります。