管理費の収支状況の把握

かつての消費税３％の時代から、５％、８％そして10％と変化していますが、管理組合の収支において、収入として管理費等は非課税のため、値上げしない限りは消費税率が変わってもその金額は一定です。

これに対し、支出費用には課税されるため、支出のみが増加する現象から、収支バランスの均衡が図れていないことがあります。
一度見直しを行ったうえで支出を低減する方法を検討し、それが難しければ早期に管理費の値上げを検討します。

修繕積立金の適正額と現状の積立額の把握

長期修繕計画を作成し、計画的に必要な資金を貯蓄していく必要があります。
長期修繕計画を作成するときには、計画に盛り込む工事金額次第で、各戸の修繕積立金の金額が変わりますので、しっかりと盛り込むべき工事と金額を検討しましょう。
そうはいいましても、必要な工事を計画から削って、後々、資金が貯まってないといった事態にならないよう注意してください。

そもそも、各お部屋の毎月の修繕積立金金額は、何を根拠に決定されていますか。
その場での役員様の主観的考えで決められているとなれば、過払いまたは不足のリスクがあります。
長期修繕計画を作成し、計画上に見込むその先の期間（約30年くらいが目安）に、いつの時期に何の修繕工事を予定し、そして各修繕工事にいくらかかる、といったことを検討します。
その結果作成された長期修繕計画上の計画期間に係る総工事金額を基に、各住戸の修繕積立金を算出していくことになります。

修繕積立金の値上げ方法の種類

各戸の修繕積立金の金額設定に関しては、国土交通省は長期修繕計画期間において一定の金額とする一律値上げ方式を推奨しています。しかし、現状は、将来に向けて少額づつを数年ごとに段階的に上げていく方法（段階的値上げ）を採用している管理組合が多いのが現状です。単純に考えれば、個々の生活設計もあるので、段階的値上げ方式が選ばれる理由もわかります。

この件について深く考察すると、それぞれの方式が選ばれる理由が以下に示されております。マンションとして、どちらかの方式を選択するに際しては、規約で定める決議割合に則り選択していくほか仕方がないのかもしれません。

分譲時の修繕積立金金額の解釈

修繕積立金はマンション分譲時には安価に設定されており、購買者の購入意識を高めている場合が多いのですが、最も重要なところは、“将来的に値上げが必要となる”ことが購入者である組合員に正確に伝わっていない現状があります。
修繕積立金が購入時に示された金額のままと思っていた組合員によっては、値上げすることすら理解できない事かも知れませんが、これも現実です。

高経年マンションにおける修繕積立金の不足原因の追究

40年超えのマンションで修繕積立金が不足している原因をヒアリングしたところ、その理由として多かったものです。